Mode d'emploi

Les Autorisations d'occupation des sols

Vous voulez réaliser des travaux sur votre propriété, vous devez vous demander quels sont ceux qui requièrent une autorisation de la part de la Mairie.

Dans tous les cas, les dossiers seront à déposer en Mairie, ainsi que toute pièce complémentaire requise, même pour les dossiers qui ne sont pas instruits en mairie. C'est en effet le Maire ou son adjoint délégué qui a la responsabilité de la prise des décisions.

Quel que soit la nature de votre projet, vous pouvez également prendre contact avec le C.A.U.E (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement) de Meurthe et Moselle, qui met à votre disposition les services d'architectes pour vous conseiller à titre gracieux.

Voici les réponses apportées en application du code de l'urbanisme :

I. Les différentes demandes d'autorisation : La réforme du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme est entré en vigueur au 1er octobre 2007. L'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire constituait le premier acte de cette réforme.

Les informations données ci-dessous sont adaptées au cas du territoire de Ludres. Certaines dispositions figurant dans le code de l'urbanisme mais ne concernant pas la commune de Ludres en raison du contexte local ont été écartées.

Dans le cadre de la mise en application de la réforme, les trois types d'autorisation qui existent sont le permis de construire, le permis d'aménager et le permis de démolir. Cependant ce dernier n'est pas institué sur le territoire de la commune de Ludres.

Les travaux les moins importants soumis au code de l'urbanisme requièrent une déclaration préalable.

Sont exclues de toute demande ou déclaration :

• Les constructions nouvelles dont la hauteur au dessus du sol est inférieure à 12 m et qui ne créent pas une SHOB supérieure à 2 m2.
• Les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au dessus du sol est inférieure à 12 m
• Les piscines dont le bassin est inférieur à 10 m2
• Les châssis et serre dont la hauteur au dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 m
• Les murs de soutènement
• Les ouvrages d'infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires
• Les canalisations, lignes et câbles lorsqu'ils sont souterrains
• Les constructions implantées pour une durée de moins de 3 mois, avec certaines exceptions : sont notamment exclues de toute demande les constructions admises pour la durée d'un chantier ou d'une manifestation.

La Déclaration Préalable est nécessaire en cas de :

• Travaux de ravalement
• Construction ou extension de bâtiments dont la SHOB est supérieure à 2 m2 et n'excède pas 20 m2
• Piscine non couverte dont le bassin a une superficie supérieure à 10 m2
• Modification de façade (ouverture de fenêtres, pose de velux)
• Construction ou modification d'une clôture (spécifiquement sur Ludres)
• Les châssis et serres d'une hauteur supérieure à 1,80 m.
• Ouvrage d'une hauteur supérieure ou égale à 12 m et ne créant pas de SHOB
• Les coupes et abattages d'arbres s'ils sont projetés à l'intérieur d'un espace boisé classé.
• Les travaux transformant plus de 10 m2 de SHOB en SHON, sous réserve des dispositions applicables aux permis de construire.
• Les aires de stationnement de 10 à 49 unités
• Les lotissements autres que ceux prévus dans le cadre du permis d'aménager

Le Permis de Construire
Il est nécessaire pour :

• Implanter une construction ou y ajouter une annexe, même si celles-ci ci ne comportent pas de fondation, lorsque la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) est supérieure à 20 m2
• Faire modifier les structures porteuses ou les façades d'un bâtiment si les travaux prévoient en même temps d'en changer la destination (ex : un cabinet de médecin qui est requalifié en habitation).
• Modifier le volume du bâtiment et y percer ou y agrandir une ouverture.
• Construire une piscine non couverte d'une surface supérieure à 100 m2 , ou une piscine couverte dont la couverture au dessus du sol est égale ou supérieure à 1,80 m de hauteur.

Le Permis d'aménager :
Il est nécessaire pour :

• Les lotissements, qui sur une période de moins de 10 ans, créent plus de deux lots, à la condition qu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs, ou qu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.
• Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine, lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs.
• La création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de vingt personnes ou de plus de six tentes, caravanes ou résidences de loisirs.
• L'aménagement d'un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés.
• L'aménagement d'un parc d'attractions ou d'une aire de jeux et de sports d'une superficie supérieure à deux hectares.
• L'aménagement d'un golf d'une superficie supérieure à vingt cinq hectares.
• Les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs d'au moins cinquante unités.
• Les affouillements et exhaussements de plus de deux mètres qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares.
• La création d'un espace public.

La différence entre SHOB et SHON :

• La Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. En plus des parties habitables, elle comprend l'épaisseur des murs et cloisons, les toitures-terrasses, les surfaces non closes, combles et sous-sols non aménageables.
• La Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) reprend comme base les références de la SHOB, mais on en déduit les combles et sous-sols non aménageables, les espaces intérieurs aménagés pour le stationnement des véhicules, les surfaces non closes du rez de chaussée, toitures-terrasses, balcons.

II. L'instruction de votre dossier

Qui instruit ?

• Pour une déclaration préalable, votre dossier sera instruit par les services de la Mairie, avec si besoin une consultation de services extérieurs (CUGN, Architecte des Bâtiments de France...).
• Dans le cas d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager, votre dossier sera transmis au service Application du Droit des Sols de la section Urbanisme de la D.D.E.

Par quels moyens ?
Ce sont les différents documents d'urbanisme applicables à la commune de Ludres qui déterminent la réglementation en vigueur. C'est d'après leur consultation que les décisions sont prises. Par ailleurs il existe des annexes qui leur sont rattachés et qui viennent renforcer la réglementation. Sur Ludres, le document d'urbanisme qui s'applique est le PLU et ses annexes.

Sous quels Délais ?
L'administration est tenue à des délais d'instruction. Ils s'établissent comme suit :

• Déclaration Préalable : 1 mois + 1 mois si consultation obligatoire de services
• Permis de Construire une maison individuelle : 2 mois + 1 mois si consultation obligatoire de services.
• Autres Permis de construire : 3 mois + 1 mois si consultation obligatoire de services (pour les cas généraux ne nécessitant pas l'accord de commissions).

Attention, si votre dossier n'est pas complet, vous recevrez un courrier vous demandant d'apporter les pièces complémentaires nécessaires à sa bonne instruction. Il doit vous être envoyé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande en Mairie. Dans ce cas, le délai d'instruction est reporté à compter de la date de réception des dites pièces complémentaires.

Pour le bon déroulement de la procédure, veillez à ce que votre dossier soit bien préparé. Pour cela, vous pouvez vous déplacer en mairie et présenter votre projet préalablement à tout dépôt.

Prenez en compte :

• le délai de recours des tiers (2 mois après la date de l'arrêté autorisant le projet) avant de commencer les travaux.
• l'obligation d'affichage de l'autorisation (ou de son équivalent si décision tacite) pendant toute la durée des travaux.

Attention : A défaut de démarrage des travaux dans un délai de 2 ans après délivrance de l'autorisation ou d'interruption des travaux pendant plus d'un an, le permis devient caduc. Toutefois vous pouvez recourir à une demande de prorogation de votre permis pour un délai supplémentaire d'un an.

Quelle suite donner une fois l'accord obtenu et les travaux engagés ?
Le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager doit adresser une déclaration lors de l'ouverture du chantier.
Une fois les travaux terminés, dans le cas d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire ou par l'architecte (ou agréé en architecture) dans le cas où il a dirigé les travaux (art R 462-1 du code de l'urbanisme).
L'administration a alors trois mois à compter de la date de réception en mairie pour contester la conformité des travaux. Si aucune décision n'intervient dans ce délai, une attestation certifiant que la conformité des travaux n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine sur simple demande du bénéficiaire ou des ses ayants droit.

Le service Urbanisme

Le service urbanisme de la mairie de Ludres vous accueille pour vous apporter tout renseignement sur le sujet qui concerne la commune de Ludres. Il met à votre disposition :

• Le cadastre
• Le Plan Local d'Urbanisme et ses annexes, Le Plan de Déplacement Urbain
• Les différents formulaires de demande d'autorisation
• Il vous conseille sur l'élaboration de vos projets.

A noter :
Il est important de bien distinguer les domaines et les problèmes relevant du droit de l'urbanisme, qui fait partie du domaine du droit public, de ceux dépendant du droit civil, particulièrement tout ce qui a trait aux problèmes de voisinage. Les services de la commune ne peuvent intervenir qu'au sein de leur domaine de compétence, c'est-à-dire le droit public.

En particulier, tout ce qui a trait à l'implantation de haies vives en limites avec un autre particulier ne peut faire l'objet d'intervention de la mairie. Les contraintes ne doivent s'effectuer que par les procédures de droit civil (conciliateur).